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投資不動產常見問題

  • 作為投資對象的房地產一般都包括哪些呢?

    一般分為家用居室/寫字樓,單間/套房,新房/二手房等

    相比較而言,寫字樓風險比較高,但是收入也比較高租借房屋的用途大致分為“住宅樓”和“寫字樓”兩種,一般公寓、商品房等屬於前者,後者則是事務所、店舖等。

    住宅樓的房租一般比寫字樓低,內部裝修和設備等成本也比寫字樓低。因此購入時就會比較便宜,同時在土地固定資產稅方面也可以享受住宅特例等政策所帶來的優惠條件。

    寫字樓的優勢在於其房租會更高。但是內部裝修以及設備的成本會比較高,而且也不能享受住宅用地的優惠政策。同時寫字樓的行情也會受到經濟形勢的影響。

    考慮到上述因素,寫字樓與住宅樓相比,風險比較高,但是收入也比較高。

    根據“風險大小”和“物產的特徵”,有很多選項可供選擇房產根據其屬性可以分為一下幾類。

    1. 整棟投資和單戶套房
    2. 新房和二手房
    3. 市區房與郊區房這幾類各有各各的優勢,不能一概而論。

    比如相比較新房和二手房,一般都會認為新房的競爭力會比較強,可以適當提高房租,因此對其期待值也比較高,但是最後卻並不一定就能如願以償。購買時投資越多,相應的風險也就越大。

    在這一點上,二手房就比較有優勢,房價相對較低,而且一般本身就已經有人入住。另外根據地段和周邊環境,即使是一些相對比較老的房子也依然會有很強的競爭力。

    希望投資者在做決定之前充分考慮投資的風險以及物產的性價比和發展前景。


  • 買房時所產生那些費用?

    在日本買入房產時,會發生以下費用。

    中介手續費我公司可按客戶要求搜尋優質房產,同時為客戶從賣家爭取有利的成交價格。以上所發生的費用為中介手續費。

      
    1000萬日元以上的房產:
      
    交易價格的3%+60,000日元

    ※購買2件以上房產的客戶可享受以上中介手續費九折的優惠. (僅針對1000萬日幣以內的客戶)

    房屋產權相關費用與中國不同,在日本無論是土地或建築物,購買者都可成為房屋的永久擁有者。

    因此,在購買房產時,需要通過日本政府,將該房產的產權變更到您的名下.從此,日本政府會保護您所有的產權。

    以下為此手續發生的費用.此費用基本上為稅,其費用大約為交易價格的5-10%左右。通過此手續,您的房產產權將會被日本政府安全保護,房產繼承時也可受到保障。

        
    1. 登錄稅(國稅)  將房產的產權名義變更時所需的稅土地評估價格×1.0%  房產評估價格×0.3%
    2.   
    3. 房產取得稅(地方稅)  買房時所發生的​​稅土地評估價格×1.5%  房產評估價格×3%
    4.   
    5. 固定資產稅(國稅)  房產擁有者每年需向日本政府支付的稅土地評估價格×1.4%  房產評估價格×1.4%
    6.   
    7. 都市計劃稅(地方稅)  房產擁有者每年需向日本地方政府支付的稅(支付給該房產所在地政府)  土地評估價格×0.3%  房產評估價格×0.3%
    8.   
    9. 印花稅(國稅)  交換合同時所需稅1000萬日元以下10,000日元5000萬日元以下15,000日元10000萬日元以下45,000日元
    10.   
    11. 產權轉移登記手續費代辦以上所有手續的司法書士人工費100,000日元左右
      
    什麼是房產評估價格/土地評估價格
      
    為了便於管理,每年6月日本政府會統一對日本所有的房產評估其價值,並備案。其價格一般為市場交易價格的50%~60%

    以上的數值均為參考


  • 租金回報率(表面回報率和實際回報率)的計算方法?

    表面回報率年租金的收入÷房屋購入價格

    NOI回報率(實際回報率) 年租金收入- 雜費(維修費,管理費,稅金,保險金等)÷ 房屋購入價格NOI是「Net Operating Income」的簡稱,是(收入利潤)減去各種雜費後的金額,用中文常用的說法,叫做淨營運收入。

    如果簡單的翻閱下一般房產廣告的話,會發現,大家一般用的都是表面回報率,然而,這其中並沒有去除一些必要的手續費之類的費用,在這裡,我們希望提醒各位買家,購買投資房時,要注意以下這點。

    不要只關注回報率房屋廣告多數都是大肆宣傳高回報率。日本房屋的回報率一​​般都會在8%--20%之間,絕大多數人都把回報率作為衡量房屋的唯一標準,然而需要注意的是,回報率高並不代表收益率高。(實際收益率約為7%-10%之間)

    具體來說,熱鬧的地方房屋價格自然就比較高,回報率會適當降低。於是,很多人就會選擇偏遠地區的價格便宜回報率高的房屋,卻沒有考慮到偏遠地區的周邊設施缺乏和交通不便等弊端。願意住在偏遠地區的人畢竟不是很多,如果房屋租不出去空關的話,反而是損失。

    所以,除了回報率的高低,還需要重視的是這個房屋所在區域的居民入住率。

    具體的說明請聯繫現代不動產的負責人,購買前的相談是重要事項。


  • 其他常見問題

    Q:外國人可以在日本購買房地產嗎?
    A:外國人可以購買日本房地產。同日本人一樣受日本法律保護,享有同樣的權利。購房時只需要您提供身份證的公正書就可以。 (無論以個人或是公司名義均可購買購買。)

    Q:日本房屋升值嗎?
    A 在日本房屋基本上不會升值。主要是以租賃收益和自住為主。

    Q:可以購買土地然後自己建房嗎?
    A:可以。但必須符合當地的土地利用條款。

    Q:租戶過期沒有繳納房租時怎麼辦?
    A 租戶在租房時需要有連帶保證人。如果租戶沒有及時交租,我們會通知連帶保證人交租。


  • 購房時名義人的問題

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  • 購房流程

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